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質問内容
突然 主人の親がダイワハウスで1億2千万の賃貸マンションを建てる！と決定の電話がかかってきました。 でも８０才の高齢なので 主人と弟さん ２人が保証人？らしいです・・。 都会でもないし心配なのです・・・＞＜場所は 富山県 富山市内 大きい道沿いですが 駅からは近くないです。 １億２千万の借り入れ。 ３階建て 全９室 ２ＬＤＫ 家賃６万円 というザックリしたプランです。ダイワハウスで１０年だけ家賃保障をするそうです。不安なところは① 富山は持ち家比率が日本１と言われるくらい・・・ 果たして満室の期待は出来るのか？② 当初１０年だけの満室保障って・・・ その後はすべて自分でとても大変では？③ １室６万×９部屋=５４万 ×１２ヶ月＝６４８万（１年）×１０年（保障期間）＝６４８０万・・・ この時点で主人と弟さんは約６０才。 収益が出るまで生きていれるのか？④ 主人の兄弟関係は あまり良好とは言えない状況です。 あと１０年で６０才なので その後はお互いの子供に負債が引き継がれるのではないか？ 満室ならまだケンカにもならないでしょうが 上手くいかなかった時 入居者トラブルがあった時 子供も相続トラブルに巻き込まれないか心配です＞＜ 主人は「親父が決めたことだから 口は出せない。」と言いますが・・・ とっても重い荷物を背負わされそうな気分になっています・・・。 最悪 マンションを作るにしても 高すぎると感じています・・。 ちなみに 私達や弟家族も 遠い他県に住んでいます。 不動産問題に詳しい方 どうぞ色んな意見を聞かせていただきたいですし 教えていただきたいです！ どうぞよろしくお願いします！
2010年05月22日
Ａ．回答
おそらく相続税対策としてされるんでしょうね。借金残高は全額相続税額から控除されます。建物竣工前に義父が亡くなると悲劇ですが…、この節税方法はよくあるものです。①立地条件にもよります。賃借人としてターゲットになる人が借りてくれそうな立地条件や建物スペックである必要があります。②家賃保証は一見すると安心できるように思えますが、建物の修繕費や原状回復費で利益を取ることを目論んでいますから、非常に高くついてしまう可能性が高いです。個人的にはお勧めしないのですが、一括借り上げが前提となるプランにされてしまっているのではないでしょうか。ちなみに、建物の構造等にもよりますが、マンションは築１０年までが一番稼働率が高く高収益を期待できる期間です。むしろ１０年以降からを家賃保証してほしいものですが、業者は儲からなくなりますから、なかなかしてくれないでしょう。③元利均等でしょうから、最初はずっと利息ばかりを返している事になると思います。ですので、実際に投資額を回収できるようになるのは10年を超えると思います。④冒頭で申し上げたように、債務額は相続税対策にもなりますので一概にまずいものではありません。問題はちゃんと高い稼働率を維持していられるかなどの収益性を確保できるかという事にあります。私も投資額として1億2千万は高すぎると思いました。年間の総収益が648万円ざっくりですが、経費率が25％として純利益が486万円ざっくりとCAPが１０％としても4860万円の収益価格程度だと思います。1億2千万円を投じたにも関わらず不動産の価値が4860万円程度の概算価値だと厳しいですよね。
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