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質問内容
大東建託、契約の解除について実家がアパート業をやっており現在大東建託で１棟 パナホーム４棟を所持しているのですがパナホームの４棟中２棟を取り壊し新築でもう２棟大東建託のアパートを建てましょうと言う事で、契約が結ばれたそうです。（壊すと言われたアパート2棟はまだローンが数年残っている）・両親の年齢が６２歳に対してローンを３０年で組む・工事開始が４月頭のはずが、現在も着工どころか、解体もされていない。・アパートに住んでいた2棟の住人全てはすでに大東建託のほうが退去の手続き済み、そのせいで、収入が減ってしまい、生活が苦しくなった。・パナホームは４棟（Ａ棟Ｂ棟Ｃ棟Ｄ棟） 内Ａ Ｂ棟はもうすぐ減価償却が終わる代物 Ｃ Ｄ棟は１０００万のローンが残っている 大東建託はＣ Ｄ棟を解体して新築アパートを建てるつもり その際の残りのローンは大東建託へ借り換え、年間２５０万の返済も含め返済計画を立てている模様・現在はローンが組めない状況で工事が開始できない・ローンが組めなかったのは、大東建託のせいではないといった言い分・ローンを組む為に、法定相続人を立てろということで、実姉を法廷相続人に契約書を確認した所、解約の欄もあり。手付金として払ったお金の返金や、住人退去による損失等、返金してもらえるものなのでしょうか？大東建託に強く解約の旨を伝える前に、弁護士に相談をしたほうが良いでしょうか？それとも一度解約の話をしてから相手の出方を見た後、弁護士に相談したほうが良いでしょうか？
2009年07月10日
Ａ．回答
先ず、非常に○○な業者と請負契約をされたことに同情申し上げます。しかしながら何ら問題なく【解約できます】のでご安心ください。手順は・・・①すぐに大東建託へ解約の旨を伝え、契約金の返金日を即座に決定してください。②返答がもたついた際は、大東建託本社に連絡する旨伝えてください。（弁護士より先ずはこれが先決です）③大東建託そのものが○○ですので、上記でも解約に向って進行しないことが考えられますので、法廷に持ち込む旨もお伝えして構わないと思います。＊土地・建物等における売買契約におきましては、ローンが通らない場合契約解除となる『ローン特約』を特記事項に書き添えるのが一般的ですが、今回のような建築工事請負契約におきましては、特段『ローン控除』を特記事項に書き添えません。しかしながら、条文中に『他の融資方法でローンが通る場合を除いて、ローンが通らない場合この契約は白紙撤回される』旨が書いてあると思います。（よくよく条文を見てみてください）したがいまして『連帯保証人』等をつけることに同意して、その結果ローンが通るようでしたら解約はできませんが、通らないようでしたらお金の支払い様がありませんので、当然のことながら契約は解除となります。（確認申請等既に要した費用は控除されますが・・・ ←これは交渉次第です。法外な設計費用を請求しかなない企業ですので。）【それでも建てることになった場合】この様なケースは単に業者のせいで工事が遅れたとは言い難いので、いわゆる『遅延損害金』は請求できないと思います。むしろアパートの場合は着工時期を遅らせて来年2月末頃に竣工・入居募集をかけたほうがいいと思われます。場所等によりますが、それまでの季節は人の移動はあまりなく、入居に不安があるとおもいますので・・【家賃保証にだまされないように】上記において、家賃保証があるので空室期間があっても支障ありません的なトークが必ず出てきます。しかしながらこれを鵜呑みにしますと将来の家賃下げ交渉の材料となってしまいます。『社会・経済情勢が変動した場合、家賃の変更があります。』といった文言が家賃保証管理契約には必ずあるものです。空室期間＝社会・経済情勢なのです。（この手の契約の場合は）＊将来のお姉さまは債務者となります。本当にいいのですか？＊立ち退きが決まって家賃が入らなくなったとのことですが、残念ながら損失補てん・返金等は難しいと思います。（裁判費用をかければ可能性はあると思いますが・・・） いっそこれを機に『今後20年通用するリノベーション』を施して、Ｃ・Ｄ棟を生き返らせてはいかがですか？＊残債のある建物ということは、そんなにボロボロではないですよね？もったいないと思いませんか？減価償却できなくなったので、また新築からスタートというのは、私から見れば少しのメリットと大きなリスクと捉えてしまいます。＊私が身内なら絶対に解約します！ 賃貸専門建築業者の施工する建築物は『すっと住んでみたい部屋にはならない』からです。いくら外見が良くても、住んだ人は皆、口を揃えてこう言います。『となりがうるさくて転居しました！！』参考になれば幸いです。
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