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質問内容
中古一戸建ての購入について。立地条件と建物の状態（見学しただけですが）は共に申し分ありません。土地４７坪、建物４１坪（角地）、２階建て４ＬＤＫ、築１７年です。セキスイハイムの住宅です。そこで質問ですが、以下の諸経費は妥当なものですか？また、下記の支払い計画は無謀ですか？？ちなみに私現在２９歳、公務員、年収約５５０万円です。４月に結婚します。住宅の購入についてほとんど知識がないので、参考にできるアドバイス等があれば大変ありがたいです。よろしくお願いします。・売買契約書印紙代ーーー１．５万円・固定資産税（決済時に日割計算）ーーー約１０万円・登記費用ーーー約３０万円・仲介手数料 （物件価格の３％＋６万円に消費税）ーーー１０６．４７万円・表示登記ーーーーなし〈住宅ローン関係諸費用〉・団体信用生命保険料ーーーなし・保証会社保証料（借入金額３１８０万円として）ーーー６６万円・銀行手数料ーーー３．１５万円・火災保険料ーーー？？以上です。支払い計画としては、手付け金１５０万円。これに住宅ローン３１８０万円（３５年）及び諸経費ローン約１５０万円で考えています。
2010年01月17日
Ａ．回答
結婚おめでとうございます。これから一家の大黒柱になるのですから家族が路頭に迷う事が無いよう計画をしっかり立ててください。＜購入諸経費について＞項目は大体ＯＫですよ。しかし、諸経費の概算見積もりがかなり甘いような気がします。（諸経費見積もりは余裕をもって計算して下さい）中古住宅の場合の諸経費は（建物＋土地の販売価格）×７％～１０％が相場です。・登記費用は抵当権設定登記税＋所有権移転登記税＋司法書士手数料で約４０万と見積もった方が良いです。・火災保険も見積もってください。３５年ローンですので、３５年一括払いがお勧めです。保険会社に拠りますが水災不担保で概ね３０～３５万が相場になると思います。・引越し費用や家財購入費・予備費も見積もって下さい。添付ファイルは私が約９ヶ月前に新築建売を購入した時の自作の見積表です。（参考用です。）最終的な諸経費は230万程度で済みました。今後支払う金、支払った金はこのようにＥＸＥＣＬに纏めると良いですよ。＜支払い計画について＞・１５０万の預金現金有り（150万の現金は手付け金で消える。他にも結婚資金の他に、万が一の備え貯金が50～100万程度あるという認識でＯＫ？）・３１８０万円は借り入れ金つまり、合計資金は３３３０万用意しての購入ですか？すいませんが、諸経費ローン約１５０万円という意味がよく解りません。もう少し、資金内容が具体的に解ればまともなアドバイス可能ですよ。ローンを組んで購入するのは簡単です。しかし問題はローン返済しながら生活が出来るか？という点です。必ず今後の生活のシミュレーションをして下さい。＜あなたの場合の毎月の返済額シミュレーション（仮定値）＞ローン3180万（35年、全期間固定金利2.7%（フラット35を想定）、元利均等、ボーナス返済なし）だと毎月の返済額が11万7,120円です。（35年の総支払額は49,190,621円（利息だけで約1700万円）このローン返済で納得出来るか、また、この返済計画で生活出来るかを考えてください。月にかかる生活費用をＥＸＣＥＬ表に纏めて毎月の収支がプラスになるような計画を立ててください。また、自分なりのローンの組み方基本方針をたてて自分で納得した形のローンを組んでください。以下は私の基本方針です。参考用です。＜私のローンの組み方基本方針＞①扶養控除が多い我が家ではローン減税による効果はローン残高が１６００万を超えると効果なし。②ローン返済ではボーナス返済０とする。（ボーナスは不特定要素があり！収入期待値として見込ず。）③現在と同様の生活レベルを維持出来るローンの組み方とする。④定年までに完済できるローンの組み方とする。⑤将来の賃金上昇分は一切見込まない。現状生活ベースでのローンの組み方とする。⑥ローンは比較サイトで市場最低金利（ランキング１位）の会社とする。⑦欠番⑧収入余剰金があった場合、繰り上げ返済手数料が無料なローンを選ぶ。（フラット２０、３５が有利？）⑨欠番⑩金利が安い時に長期固定金利を選ぶのがセオリーで今がその時。（将来、国債価格低下で金利が暴騰する可能性有り）⑪景気は３～４年サイクル変動。変動金利は運が悪ければ高金利スパイラルになる為、厳禁！⑫ローン手数料・繰上げ返済手数料が無料なローンを選択。将来借り換え無しの方針とする。⑬早期繰り上げ返済で支払利息金が愕然と減る。⑭利息の雪だるまになる前にとにかく早めに返す。ローン減税効果より早期返済が断然得！＜参考となるｗｅｂサイト＞支払い計画シミュレーションhttp://www.hownes.com/loan/sim/expenses.asp住宅ローンを抱えた場合の生活シミュレーションhttp://loan.mikage.to/中古住宅購入時の注意ポイントhttp://www.reformclub.co.jp/point/index.htmlhttp://sumai.homes.co.jp/%E4%BD%8F%E3%81%BE%E3%81%84%E3%81%AE%E8%B3%BC%E5%85%A5%E5%BF%9C%E6%8F%B4%E5%9B%A3/%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E4%BD%8F%E5%AE%85%E8%B3%BC%E5%85%A5%E3%82%AC%E3%82%A4%E3%83%89/%E8%B3%87%E9%87%91%E8%A8%88%E7%94%BB%E7%B7%A8/%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E4%BD%8F%E5%AE%85%E8%B3%BC%E5%85%A5%E3%81%AB%E3%81%8B%E3%81%8B%E3%82%8B%E8%AB%B8%E8%B2%BB%E7%94%A8%E3%80%80%E3%81%AF%E3%81%98%E3%82%81%E3%81%AB/追記：添付ファイルを添付し忘れましたが、支払い項目と金額をＥＸＣＥＬに纏める事はお勧めすです。
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