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質問内容
築７０年、伝統工法２階建ての住宅の新築orリフォームのことで悩んでいます。親族会議で最終的に３社が残りましたが、ここから先が選べません。みなさんのお知恵をお貸しください。さらに詳しく説明しますと、住友林業の新築：施工面積５９坪、標準よりもちょっと上の仕様です。見積もり費用は、既存物件の廃棄費用込みで４２００万円です。デザインは私たちの夫婦の意見が取り入れられ、申し分ありません。住友林業ホームテックのリフォーム：施工面積５５坪、標準よりもちょっと上の仕様です。間取りやデザインにはある程度自分たちの意見を入れました。住友林業系のデザインなので洗練されており、部材も耐震・制震に対するノウハウや施工実績に問題はありません。既存物件をスケルトンにした大規模リフォームです。見積もりは３５００万円です。地元の工務店のリフォーム：施工面積５５坪、考えうる最高の部材の利用をお願いしてあります。間取りやデザインにはある程度自分たちの意見を入れました。ただし、住友林業ほどの施工実績はなく、また提案してもらうデザインもワンランク落ちます。また地震などの際の補修も後手に回ると考えられ、今後の会社存続に対する不安もあります。こちらも既存物件をスケルトンにした大規模リフォームです。見積もりは２８００万円です。ちなみに今の自己資金は１０００万円です。家族構成は夫婦と子ども１人です。
2009年10月18日
Ａ．回答
比較するためには、まず依頼の業務範囲を同じにする必要があります。外構工事、設備工事、各種インフラの申請、設計打ち合わせ回数・・・などの見積範囲が合っていないなら、その分の増減調整をしてみないと、建設費用総額がつかめないです。何にお金がかかっているか、傾向も見えると思います。各室の建築・設備の仕様を比較しておく必要があります。ある会社は最高グレード品で、ある会社は中等グレード品では見積価格は違ってきます。ご質問では、工務店だけ最高グレード品で見積もっていますから、参考として、他社と同じグレードの製品だといくらか、調べておくと良いと思います（逆に、大手メーカーの方に、最高グレードにするといくらになるか聞いても良いです）。機能上重要なのは、「構造体の耐震補強方法と効果」「断熱性・気密性と換気計画」「同上に関する会社担当者の理解度と実績、及び確認方法」です。気密の確保に関しては、きちんとした施工は職人さんの習熟にかかっていますから、大手の施工であっても、完成時に適切な気流測定を実施して隙間相当面積（C値）が予定通りの性能であることを確かめることが重要です。宣伝にも、小さい字で、保証値ではないことが書いてあるはずですから、ご注意頂きたい点です。ご質問にある「デザイン」とは、ゾーニングや機能面の計画ではなく、意匠性を言っていると思います。嗜好の問題ですのでなんとも言えません。気に入ったデザインがあれば、それで建築するのが良いと思います。注意点としては、内装外装ともに仕上げは「お化粧」であって、10年程度で劣化し始めます。定期的な点検で必要なメンテナンスをすることで長く使えますが、交換のしやすさを考慮されていると、将来の予想外の費用負担を防げると思います。瑕疵担保期間（10年）以後は、原則として自己負担になるので、会社の存続リスクは大きく影響しないように思います。どちらかと言えば、完成までの会社存続を気にすべきであると思います。住めない状態で放置されると致命的ですから。前渡し金は良いとして、中間支払・最終支払を出来高払い条件でのめる会社であれば、問題ないと思います。大変に面倒であると思いますが、ここでがんばっておくと、後で幸せになれると思います。
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